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更多“城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决…”相关的问题
下列关于城市房屋拆迁的说法中，错误的是（）
A 房屋拆迁是城市建设的重要组成部分
B. 房屋拆迁是拆除或迁移建设用地范围内的房屋及其附属物的行为
C. 房屋拆迁根据房地产开发企业的投资计划进行
D. 房屋拆迁中需要对被拆迁人进行补偿和安置
下列关于城市房屋拆迁的说法中，正确的是（）
A 拆除临时建设必须补偿
B. 拆除违章建设不予补偿
C. 拆除公益事业的房屋不予补偿
D. 产权不明确的房屋不能拆迁
E 拆迁补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种
A.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划
B.批准的项目建议书和同等效力的文件
C.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等
D.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料
E.城市房屋拆迁补偿办法及安置标准
请问：
1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？
开发期
开发面积
开工时间
完成时间
开始销售时间
第一期
20万m2
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15万m2
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
15万m2
第5年6月
第6年6月
第6年1月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（）。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
某市西城区建委根据市政府总体规划，对某大街实施改造，张某房屋位于改造区。某日，西城区建委改造建设指挥部下达住房安置通知，张某未搬迁。数日后，受区建委委托的该市某拆迁公司强行拆除了张某房屋，张某不服申请行政复议。下列哪个选项是本案的被申请人？( )
A.市政府
B.某拆迁公司
C.西城区建委
D.西城区建委改造建设指挥部
A.在城市规划区的建筑工程已经取得建设工程规划许可证
B.依法参加工伤保险，依法为施工现场从事危险作业人员办理意外伤害保险，为从业人员交纳保险费
C.施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
D.有保证工程质量和安全的具体措施
A.在城市规划区的建筑工程已经取得建设工程规划许可证
B.依法参加工伤保险，依法为施工现场从事危险作业人员办理意外伤害保险，为从业人员交纳保险费
C.施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
D.有保证工程质量和安全的具体措施
（本题20分）
案情：因某市某区花园小区进行旧城改造，区政府作出《关于做好花园小区旧城改造房屋拆迁补偿安置工作的通知》，王某等205户被拆迁户对该通知不服，向区政府申请行政复议，要求撤销该通知。区政府作出《行政复议告知书》，告知王某等被拆迁户向市政府申请复议。市政府作出《行政复议决定书》，认为《通知》是抽象行政行为，裁定不予受理复议申请。王某等205户被拆迁户不服市政府不予受理复议申请的决定，向法院提起诉讼。一审法院认为，在非复议前置前提下，当事人对复议机关不予受理决定不服而起诉，要求法院立案受理缺乏法律依据，裁定驳回原告起诉。
问题：
1．本案是否需要确定诉讼代表人？如何确定？
2．行政诉讼中以复议机关为被告的情形主要包括哪些？
3．若本案原告不服一审裁定，提起上诉的主要理由是什么？
4．如果二审法院认为复议机关不予受理行政复议申请的理由不成立，应当如何判决？
5．本案一、二审法院审理的对象是什么？为什么？
6．若本案原告不服一审裁定提起上诉，在二审期间市政府会同区政府调整了补偿标准，上诉人申请撤回上诉，法院是否应予准许？理由是什么？
“（一）采用成本逼近法估价
1.土地取得费
估价师调查了估价对象所在区域征收同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92. 25元／m2。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m2。
2．有关税费
A．土地管理费
根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》（[1995]×财农字第82号）规定，“土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元／m2。
B．耕地占用税
根据《××省耕地占用税实施办法》（×政[198 7]119号），耕地占用税为8元／m2。
C．耕地开垦费
根据《××省土地管理条例》第29条，10～15元／m2的征收范围，本次评估过程中，按10元／m2征收耕地开垦费。
有关税费=A+B+C=19.8元/ m2
3．土地开发费
估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m2。
4．投资利息
投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计人投资成本。
通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下投资利息=（土地取得费十有关税费）×开发周期×6. 12%+土地开发费×开发周期×1／2 ×6.12%
=[(90-1-19.8)×l×6.12%+85×1×1／2×6.12%]元／m2
=9. 32元／m2
5．投资利润
通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为
投资利润=（土地取得费十有关税费十土地开发费）×10%
=19. 48元／m2
6．土地增值收益
根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格（土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的10%～30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式
土地增值收益=（土地取得费十土地开发费十有关税费十投资利息十投资利润）×15%=33. 54元／m2
7．无限年期土地使用权价格
该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为
土地单价=l+2+3+4+5+6 =(90 -1-19.8+85+9. 32 -1-19. 48+33.54)元／m2
=257.14（元／m2）
8．区位修正
成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。
根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6. 64%。
则：区位修正后土地使用权价格=257.14×(1+6.64%)元／m2
=274. 21元／m2
9．有限年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式：VN—Vn[1-1／(1十r)N]
式中VN——估价对象N年期土地使用权价格（元／m2）；
Vn——一无限年期土地使用权价格（元/ m2）；
r——土地还原率取6%（按估价基准日中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2. 52%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6%计）；
N——剩余土地使用年期。
运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3元／m2。
……”
问题（每小题3分）：
1．成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带±地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。
2．上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据．在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类？
3．上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。
4．上述案例中确定的土地开发费用为85元／m2，实际上是由多个单项工程支出构成，请列 出土地开发中可能的单项工程。
5．上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。
