有一待估宗地,总面积为40000平方米,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现收集到A、B、C 三个宗地交
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。经了解,宗地所在城市容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005年2月份到2006年2月份,地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位,取整)
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。经了解,宗地所在城市容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005年2月份到2006年2月份,地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位,取整)
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
容积率
剩余年限
个别因素
宗地
1.1
30
A
690
2001.8.1
0
+2%
1.0
38
-1%
B
700
2000.8.1
+7%
0
1.1
30
-2%
C
730
2002.8.1
0
-3%
1.4
38
-1%
D
730
2003.8.1
-5%
+3%
1.0
35
+8%
上表中成交价的单位为:元/平方米,该城市地价指数如下表:
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
指数
100
107
110
108
113
115
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在 1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
该类土地的折现率为8%。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,回答下列问题:
(1) 为什么要进行交易情况修正?
(2) 在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3) 根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值。
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
评估标的
2002.1
0
1.7
0
0
40
A
2200
2001.1
-1%
1.6
0
-1%
38
B
2400
2001.1
0
1.8
+2%
0
40
C
2300
2001.1
0
1.7
0
0
39
D
2100
2000.1
-2%
1.6
0
-1%
38
试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。
宗地 成交价(元/平方米) 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限(年) 评估标的 2002年1月 0 1.7 0 0 40 A 2 200 2001年1月 -1% 1.6 0 -1% 38 B 2 400 2001年1月 0 1.8 +2% 0 40 C 2 300 2001年1月 O 1.7 0 0 39 D 2 100 2000年1月 -2% 1.6 0 -1% 38
要求:试根据上述条件评估该待估宗地2002年1月的价值。
某待估宗地的剩余使用年限为30年,还原利率为6%,比较实例价格为3000元/平方米,剩余使用年限为40年,若不考虑其他因素,则评估对象的评估价值接近于()元/平方米。
A.2900
B.3223
C.3322
D.4000
有关数据如下:
预计建设期为2年,第1年投入60%的总建设费,第2年投入40%的总建设费,总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米,折现率10%。
A.1000
B.1500
C.2100
D.2800
要求:试评估该宗地地价。
要求:试评估该宗地地价。