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[主观题]

案例一某高层综合写字楼总建筑面积为10万m2，地下设有停车库。1～5层为商业裙楼，分别出租给不同的企

案例一

某高层综合写字楼总建筑面积为10万m2，地下设有停车库。1～5层为商业裙楼，分别出租给不同的企业用作百货商场经营，6层以上为散租写字楼。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。该项目物业服务包括房屋及设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务等内容。

在物业服务过程中，承租各方提出了以下观点：

(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。

(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。

(3)写字楼公共卫生问清洁工作应由物业管理公司承担。

(4)综合写字楼屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。

问题

16．该项目的物业服务管理内容中，哪些是重点工作？简述理由。

17．对承租各方提出观点的正误做出判断，并说明理由。

18．物业管理公司对房屋及设施设备的使用管理的具体内容是什么？

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第1题

某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层（地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每

某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7 000 m2，则该写字楼整体有效使用率为（）。

A.56%

B.70%

C.80%

D.100%

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第2题

【案例3】某建筑公司准备建造某安居工程，六层，共计18栋，总建筑面积16610.34m2。设计为砖砌体结

构，混凝土灌注桩，现着手准备进行土方工程。根据以上内容，回答下列问题土方施工准备技术要点有哪些？

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第3题

某企业建立了生产、销售、人事等从基层到高层的MIS，这种MIS的结构为（)。

A.职能结构

B.横向综合结构

C.总的综合结构

D.纵向综合结构

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第4题

某企业建立了生产、销售、人事等从基层到高层的MIS，这种MIS的结构为A．职能结构B．横向综合结构C．总

某企业建立了生产、销售、人事等从基层到高层的MIS，这种MIS的结构为

A．职能结构

B．横向综合结构

C．总的综合结构

D．纵向综合结构

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第5题

某企业建立了生产、销售、人事等从基层到高层的MIS，这种MIS的结构为（)。A．职能结构B．横向综合结构C．

某企业建立了生产、销售、人事等从基层到高层的MIS，这种MIS的结构为()。

A．职能结构

B．横向综合结构

C．总的综合结构

D．纵向综合结构

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第6题

【背景资料】某公司承建某综合楼，位于居民密集区域，总建筑面积250 000 m2。工程设计为钢筋混凝土框架结构，工期500天。现场临时供电设施按照供电设计和施工总平面图布置妥当，并制定了临时用点施工组织设计。在施工过程中发生如下事件：事件一：2002年5月22日，在地下室有3名工人正在进行消防管道焊接作业，室内储存了2瓶氧气和2瓶乙炔，他们都已经过培训考核合格，但尚未取得特种作业操作证书，另外一名工人在墙角休息吸烟，结果造成爆炸事故。事件二：进入装修施工阶段后，项目经理安排安全员王某负责现场的消防安全管理，王某随后在施工材料的存放、保管上作了严格的防火安全要求，现场设置明显的防火宣传标志，制定了严格的明火使用规定，整个装修阶段未发生一起火警。请依据上述背景资料完成题的选项。请根据背景资料完成相应小题选项，其中判断题二选一（A、B选项），单选题四选一（A、B、C、D选项），多选题四选二或三（A、B、C、D选项）。本案例中，在地下室进行焊接作业的动火等级为（）级。

A.一

B.二

C.三

D.四

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第7题

某企业建立了生产、销售和人事等从基层到高层的MIS，这种MIS的结构为（)。A．职能结构B．横向综合结构C

某企业建立了生产、销售和人事等从基层到高层的MIS，这种MIS的结构为()。

A．职能结构

B．横向综合结构

C．总的综合结构

D．纵向综合结构

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第8题

某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土

地使用权年限为2003年10月1日-2043年9月30日，规划容积率为5.1-4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5-20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：

（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。

（3）商业主体建成后，还需投人2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年lO月1日以后的剩余债务。

（5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

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第9题

某钢筋混凝土结构的写字楼，于2004年8月建成，当时工程造价2000元/平方米，经济耐用年限为60年，土地使用权性质

为出让，于1998年8月取得，土地使用权年限为50年。2008年8月，该类建筑物的重置价格为4000元/平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米，占地面积3000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%。每年需支付的管理费用为年租金的2%，年维修费用为建筑物重置成本的1%，其他税费为租金收入的5%。房地产资本化率确定为8%。根据上述资料评估该写字楼在2008年8月的价格。

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第10题

某写字楼工程，建筑面积120000m2，地下2层，地上22层，现浇钢筋混凝土框架一剪力墙结构，合同工期780

天。某施工总承包单位按照建设单位提供的工程量清单及其他招标文件参加了该工程的投标，并以34263.29万元的报价中标。双方依据《建设工程施工合同（示范文本）》签订了工程施工总承包合同。合同约定：本工程采用固定单价合同计价模式；当实际工程量增加或减少超过清单工程量的5%时，合同单价予以调整，调整系数为0.95或1.05；投标报价中的钢筋、土方的全费用综合单价分别分5800元／吨、32元/m3。合同履行过程中，发生了下列事件：事件一：施工总承包单位任命李某为该工程的项目经理，并规定其有权决定授权范围内的项目资金投入和使用。事件二：施工总承包单位项目部对合同造价进行了分析。各项费用为：直接费26168.22万元，管理费4710.28万元，利润1308.41万元，规费945.58万元，税金1130.80万元。事件三：施工总承包单位项目部对清单工程量进行了复核。其中：钢筋实际工程量为9600吨，钢筋清单工程量为10176吨，土方实际工程量为30240m3，土方清单工程量为28000m3。施工总承包单位向建设单位提交了工程价款调整报告。事件四：普通混凝土小型空心砌块墙体施工，项目部采用的施工工艺有：小砌块使用时充分浇水湿润；砌块底面朝上反砌于墙上；芯柱砌块砌筑完成后立即进行该芯柱混凝土浇灌工作；外墙转角处的临时间断处留直槎，砌成阴阳槎并设拉结筋。监理工程师提出了整改要求。事件五：建设单位在工程竣工验收后，向备案机关提交的工程竣工验收报告包括工程报建日期、施工许可证号、施工图设计审查意见等内容和验收人员签署的竣工验收原始文件。备案机关要求补充。

【问题】 1．根据《建设工程项目管理规范》，事件一中项目经理的权限还应有哪些？ 2．事件二中，按照“完全成本法”核算，施工总承包单位的成本是多少万元（保留两位小数）？项目部的成本管理应包括哪些方面内容？ 3．事件三中，施工总承包单位钢筋和土方工程价款是否可以调整？为什么？列式计算调整后的价款分别是多少万元（保留两位小数）。 4．指出事件四中的不妥之处，分别说明正确做法。 5．事件五中，建设单位还应补充哪些单位签署的质量合格文件？

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第11题

某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用

年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。报酬率为9%，折现率为13%。

该在建工程的正常购买总价为()万元。

A．3330.6

B．3403.8

C．3572.6

D．3803.8

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