题目内容
（请给出正确答案）
[主观题]
搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的（)。A．估价原则B．估价方法C．价格类型D．估价时间
搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的()。
A．估价原则
B．估价方法
C．价格类型
D．估价时间
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A．估价原则
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更多“搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的（)。A．估价原则…”相关的问题
公司拟通过再筹资发展甲、乙两个投资项目。有关资料如下：
资料一：甲项目投资额为 1200万元，经测算，甲项目的资本收益率存在－5%，12%和17%三种可能，三种情况出现的概率分别为0.4，0.2和0.4。
资料二：乙项目投资额为 2000万元，经过逐次测试，得到以下数据：当设定折现率为14%和15%时，乙项目的净现值分别为4.9468万元和－7.4202万元。
资料三：乙项目所需资金有 A、B两个筹资方案可供选择。A方案：发行票面年利率为12%、期限为3年的公司债券；B方案：增发普通股，股东要求每年股利增长2.1%。
资料四：假定该公司筹资过程中发生的筹资费可忽略不计，长期借款和公司债券均为年末付息，到期还本。
要求：
（1）指出该公司股票的 系数。
（2）计算该公司股票的必要收益率。
（3）计算甲项目的预期收益率。
（4）计算乙项目的内部收益率。
（5）以该公司股票的必要收益率为标准，判断是否应当投资于甲、乙项目。
（6）分别计算乙项目A、B两个筹资方案的资金成本。
（7）根据乙项目的内部收益率和筹资方案的资金成本，对A、B两方案的经济合理性进行分析。
（8）计算乙项目分别采用A、B两个筹资方案再筹资后，该公司的综合资金成本。
（9）根据再筹资后公司的综合资金成本，对乙项目的筹资方案做出决策。
(1)可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2001年4月1日 2001年2月1日 2001年5月1日 (2)交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% l% +2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
(3)调查获知该类写字楼的价格
2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
(4)房地产状况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% O 因素2 —3% －1% +5% 因素3 +6oA +2% －3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素l是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。
开发期
开发面积
开工时间
完成时间
开始销售时间
第一期
20万m2
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15万m2
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
15万m2
第5年6月
第6年6月
第6年1月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（）。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
问题：
该施工单位应按哪个方案投标报价？计算相应的报价和期望利润。
二、假定你是某街道办事处工作人员，请参考给定资料，为当地居民社区的宣传栏拟一份节水宣传材料(20分)
要求：
1．体现国家节约水资源的有关精神，说明为什么要节水；
2．简明、通俗，利于老百姓理解：
3．不超过400字。
A.它要实现的企业的长期战略利益和实绩目标
B.企业在整个行业中的竞争力大小
C.整个行业的发展前景
D.这种战略所能产生的竞争优势的强弱
请问：
1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？
A公司拟建造一座大型生产车间，预计工程期为2年，有关资料如下：
(1)A公司于2008年1月1日为该项工程专门借款6 000万元，借款期限为3年，年利率8%，利息按年支付；闲置专门借款资金均存入银行，假定月利率为0．5%，利息按年于每年年初收取。
(2)生产车间工程建设期间占用了两笔一般借款，具体如下：
①2007年12月1日向某银行借入长期借款4 500万元，期限为3年，年利率为6%，按年计提利息，每年年初支付；
②2007年1月1日溢价发行5年期公司债券1 000万元，票面年利率为8%，实际利率为5%，利息按年于每年年初支付，实际发行价格为1 044万元，款项已全部收存银行。
(3)工程采用出包方式，于2008年1月1 日动工兴建，2008年2月1日，该项工程发生重大安全事故中断施工，直至2008年6月1 日该项工程才恢复施工。
(4)2008年有关支出如下：
①1月1日支付工程进度款2 000万元；
②7月1 日支付工程进度款4 500万元；
③10月1 日支付工程进度款3 000万元。
(5)截至2008年12月31日，工程尚未完工。A公司按年计算资本化利息费用，为简化计算，假定全年按360天计算，每月按照30天计算。
要求：
(1)计算2008年专门借款利息资本化金额和费用化金额；
(2)计算2008年该项工程所占用的一般借款资本化率；
(3)计算该项工程所占用的一般借款资本化金额和费用化金额；
(4)编制相关会计分录(计算结果保留两位小数)。
某公司拟筹集资金1000万元，现有甲、乙两个备选方案。有关资料如下：
(l)甲方案：按面值发行长期债券500万元，票面利率10%，筹资费用率1%；发行普通股500万元，筹资费用率5%，预计第一年股利率为10%，以后每年按4%递增；
(2)乙方案：发行普通股400万元，筹资费用率为4%，预计第一年股利率12%，以后每年按5%递增；利用公司留存收益筹资600万元。该公司适用的所得税税率为25%。
【要求】按平均资本比较确定该公司的最佳筹资方案。
“（一）采用成本逼近法估价
1.土地取得费
估价师调查了估价对象所在区域征收同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92. 25元／m2。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m2。
2．有关税费
A．土地管理费
根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》（[1995]×财农字第82号）规定，“土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元／m2。
B．耕地占用税
根据《××省耕地占用税实施办法》（×政[198 7]119号），耕地占用税为8元／m2。
C．耕地开垦费
根据《××省土地管理条例》第29条，10～15元／m2的征收范围，本次评估过程中，按10元／m2征收耕地开垦费。
有关税费=A+B+C=19.8元/ m2
3．土地开发费
估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m2。
4．投资利息
投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计人投资成本。
通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下投资利息=（土地取得费十有关税费）×开发周期×6. 12%+土地开发费×开发周期×1／2 ×6.12%
=[(90-1-19.8)×l×6.12%+85×1×1／2×6.12%]元／m2
=9. 32元／m2
5．投资利润
通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为
投资利润=（土地取得费十有关税费十土地开发费）×10%
=19. 48元／m2
6．土地增值收益
根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格（土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的10%～30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式
土地增值收益=（土地取得费十土地开发费十有关税费十投资利息十投资利润）×15%=33. 54元／m2
7．无限年期土地使用权价格
该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为
土地单价=l+2+3+4+5+6 =(90 -1-19.8+85+9. 32 -1-19. 48+33.54)元／m2
=257.14（元／m2）
8．区位修正
成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。
根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6. 64%。
则：区位修正后土地使用权价格=257.14×(1+6.64%)元／m2
=274. 21元／m2
9．有限年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式：VN—Vn[1-1／(1十r)N]
式中VN——估价对象N年期土地使用权价格（元／m2）；
Vn——一无限年期土地使用权价格（元/ m2）；
r——土地还原率取6%（按估价基准日中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2. 52%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6%计）；
N——剩余土地使用年期。
运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3元／m2。
……”
问题（每小题3分）：
1．成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带±地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。
2．上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据．在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类？
3．上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。
4．上述案例中确定的土地开发费用为85元／m2，实际上是由多个单项工程支出构成，请列 出土地开发中可能的单项工程。
5．上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。
资料1:甲公司2009年12月有前A产品成本费用资料如下：
（1）月初A在产品220件，直接材料为220000元，直接人工为18000元，制造费用18000元，制造费用为24000元。
（2）本月投入生产A产品780件，本月完工产品840件，月末在产品160件。
（3）本月生产A产品发生有关成本费用资料如下：
①本月投入生产A产品耗用主要材料700000元，辅助材料40000元，车间管理部门耗用材料3000元。
②本月分配直接生产A产品的工人工资 145800元，福利费18360元，车间管理人员工资 40000元。
③本月确认的生产A产品应负担的车间管理部门水电费30700元，车间生产工人劳保用品费3500元。
资料2:甲公司2009年A产品单位计划成本1100元，其中直接材料803元，直接人工154元，制造费用143元。
假定除上述资料外，不考虑其他因素。
